La mesa de ofertas ya no está tan vacía, como sucedió durante el primer semestre de 2009, y tanto las entidades públicas como las privadas se subieron a la carrera de ofrecer préstamos para la vivienda, uno de los principales déficit en el financiamiento a largo plazo.
A la propuesta del Banco Hipotecario, que fuera anunciada de la mano de la ANSES, se han ido sumando –con mayor despliegue comunicacional– la del Francés, Ciudad y el Credicoop, entre otras entidades como el Banco de Córdoba, también muy activo en su provincia.
El objetivo es atraer a los interesados en financiar la compra de una vivienda, con una premisa fundamental: que el crédito sea a tasa fija, mas allá de que el plazo de devolución sea de 15 o 20 años.
Según informaron a iProfesional.com las diferentes entidades que están hoy en carrera, el hecho de que la tasa Badlar (aquella que es tomada como referencia y que se paga por los depósitos superiores al millón de pesos) se ubique por debajo del 10% y muestre signos de estabilidad, es algo que juega a favor y es una buena señal a la hora de otorgar financiamiento.
En cuanto a los clientes, que se ven obligados a convivir con una inflación que los atemoriza por su alto índice y que, a su vez, les aumenta la incertidumbre, la opción de conocer de antemano que todos los meses pagarán la misma cuota se torna como un requisito casi excluyente a la hora de tener que estampar la firma en un contrato de largo plazo.
“Después de un año donde las consultas prácticamente se redujeron a cero, vemos cómo la demanda comienza a reactivarse”, explicó Maximiliano Coll, responsable de Productos del Banco Ciudad.
Esta entidad, la número dos en préstamos para la vivienda después del Banco Nación, sumó una nueva línea a tasa fija y a 20 años a las propuestas que ya tenía, con tipos de interés combinados y variables.
“Sacar un crédito hipotecario lleva bastante tiempo. Los interesados se informan, comparan, buscan una propiedad, evalúan cuánto dinero necesitan y recién entonces toman la decisión”, explicó Coll.
Desde el Ciudad dieron cuenta a este medio que están aprobando algo más de 200 solicitudes por mes. Si bien aún están lejos de alcanzar las casi 600 previas a la crisis, destacan que ya duplicaron los registros de meses anteriores.
Quiénes son los interesados
Al momento de identificar quiénes son los tomadores de este tipo de préstamos, analistas dan cuenta de muchos argentinos que supieron guardar dólares en plena época de fuga de divisas (cabe recordar que en 2009 se fueron del sistema cerca de u$s15.000 M) y que ahora pueden encontrar en el ladrillo un mejor destino para su capital.
Desde que el mercado dio señales de que la crisis global había tocado un piso, a partir del segundo semestre de 2009, la cantidad de ofertas de las entidades se multiplicó.
“La realidad muestra que a pesar de haber crecido el número de propuestas, los requisitos para acceder aún se mantienen inalcanzables para gran parte de la clase media”, explica Gustavo Giráldez, especialista de zonabancos.com.
En este sentido, cabe destacar que, según cifras de mercado, se requiere de un ingreso promedio de $13.000 para acceder a un crédito que permita financiar el 70% de un departamento tipo, de 60 metros cuadrados, en Capital Federal (ver más abajo).
Un número un tanto elevado si se tiene en cuenta que, el 70% de las personas ocupadas (unas 15.000.000) gana menos de $2.000 mensuales, según cifras del propio INDEC.
Vale decir, que todo el esfuerzo de las entidades está dirigido a captar a una pequeña porción de la sociedad, que cuenta con capacidad de ahorro, atesoró divisas, y es capaz de movilizar esta línea de financiamiento.
Opciones
Según Giráldez, hay más de 20 entidades financieras en carrera, de las cuales, el 60% son públicas.
“La mayoría de las propuestas tienen una Tasa Nominal Anual (TNA) del 18% promedio, mientras que el Costo Financiero Total (CFT) –que incluye gastos administrativos, seguros y otras cuestiones y que son las que realmente deben mirarse- supera el 20%, lo que es extremadamente alto”, explicó Gustavo Perrilli, especialista en Finanzas de la consultora Finsoport.
No obstante, los analistas resaltan que en un país con una tasa de inflación del 20% anual proyectada como piso, difícilmente puedan igualarse condiciones como las de Chile, o mismo Perú, en donde puede prestarse a un dígito.
Características de los hipotecarios locales:
- El plazo es de 15 o 20 años.
- Se otorga entre $300.000 y $500.000.
- La relación cuota-ingreso debe ser, como mínimo, de un 30 por ciento.
Según un sondeo realizado por este medio, la cuota que se deberá abonar por un crédito de $200.000 (poco más de u$s50.000) a 20 años se ubica entre los $3.300 y $3.500 dependiendo la entidad. Y si es a 15 años la cifra ronda los 4.000 pesos.
Entre las propuestas más recientes, como el caso del Ciudad, el destino del dinero puede ser la compra de una vivienda nueva o usada. Esta última alternativa recientemente fue borrada en el caso de Hipotecario.
Desde la entidad se informó que los préstamos con fondos de la ANSES serán limitados a la vivienda nueva para así dar impulso, al mismo tiempo, al sector de la construcción.
Como reemplazo, el banco lanzó una línea con fondos propios –para unidades usadas- pero con una TNA que pasó del 15 al 25 por ciento.
Otra línea, que se convirtió en uno de los ejes de comunicación más importantes del Francés, es la que ofrece un CFT del 21,7%, según informaron fuentes de la entidad.
En este caso, la propuesta es a 15 años para la adquisición y construcción de primera vivienda, y a 8 años para la ampliación o refacción.
La financiación varía de acuerdo a la finalidad del préstamo:
- Compra primera vivienda: se financia hasta el 60%. El monto máximo es de $500.000.
- Construcción primera vivienda: se financia hasta el 50%. Monto máximo: $300.000.
- Refacción-Ampliación: hasta el 30%. Monto máximo, $150.000.
Pago mensual
Aunque la cartera de ofertas se ha ampliado en el mercado, los requisitos que hay que cumplimentar para acceder no se han flexibilizado y la cuota que hay que enfrentar mes a mes se convierte en la traba fundamental para gran parte de la demanda.
En general, las entidades exigen una relación cuota-ingreso del 30%. Pero ésta se hace difícil de cumplimentar con el esquema de tasas actuales, que supera el 20 por ciento.
Según un análisis de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, la ecuación es la siguiente:
Si la referencia se establece entre metros cuadrados y años de salarios promedio (un parámetro bastante utilizado para medir el grado de esfuerzo que conlleva acceder a una unidad) los relevamientos dan cuenta de que se necesitan 7 años de sueldos acumulados para comprar ese espacio de 60 metros en la Ciudad de Buenos Aires.
Según un informe de LJ Ramos, ese horizonte es aun más lejano en algunas provincias como Salta, Mendoza o Corrientes en donde se superan los 8 años.
Cabe destacar que, tal como resalta Giraldez, ese índice se duplicó luego de la crisis de 2001 (antes era menor a 4 años).
“Dentro de un contexto de elevadas tasas de interés como reina en la Argentina, se alejó la posibilidad de empalmar la cuota con el bolsillo, reduciendo a que el crédito hipotecario adopte un papel marginal, tal como queda demostrado en la participación de hipotecas en el total de escrituras”, explican en Reporte Inmobiliario.
Según las últimos datos, ese porcentual llega en la actualidad a apenas un 6% del total, muy lejos del registrado entre 1998 y 2000 cuando se llegó al 30%, es decir, la compra de una de cada tres viviendas era, en ese entonces, apalancada mediante un préstamo a largo plazo.
¿Vivienda propia o alquiler?
Las comparaciones de la cuota de un crédito con un alquiler son inevitables para todo aquel interesado en sacar un préstamo.
Sin embargo, los montos que se deben pagar por uno u otro todavía están muy alejados.
Mientras que la renta de un departamento de 2 ambientes en Capital Federal puede costar, en promedio, $1.200 en un barrio como Almagro, o $1.500 en Palermo, por un hipotecario para la misma vivienda se debe pagar más del doble, vale decir 4.000 pesos o más.
Esta brecha se fue acrecentando en los últimos años, según explican en Reporte Inmobiliario, en base a la evolución de las distintas variables, entre 2002 y 2010:
- Los valores inmobiliarios promedio de los departamentos usados -en zonas altamente cotizadas en la Ciudad de Buenos Aires- superaron en un 85 por ciento el crecimiento del costo de vida.
- Con relación a los salarios privados en blanco tuvieron una evolución superior en casi un 60 por ciento.
- La brecha con respecto al IPC se amplia al 95% en el mismo lapso, si se considera el valor promedio del m2 de un departamento a estrenar.
Decisión de endeudarse
Más allá de la cantidad de ofertas que hay en el mercado, cuando se trata de decisiones a largo plazo la demanda evalúa el contexto político-económico para tomar una decisión.
Desde el punto de vista de las condiciones del crédito, aunque el CFT del 20% es elevado, los expertos sostienen que es una buena opción para endeudarse, porque la inflación real esperada es mayor.
“Para este año, el incremento de precios seguramente será superior a ese porcentaje, entonces puede resultar conveniente avanzar en un crédito de este tipo”, concluyó Gustavo Perrilli.
Fuente: Guillermina Fossati - (c) iProfesional.com
