27-7-2010 -
Los bancos amplían sus propuestas y hay mayor entusiasmo de los particulares por estos préstamos. Entre enero y abril aumentaron 75% respecto al año previo, si bien aún no se alcanzaron los niveles de 2008. ¿Cuánto se paga por cada $100.000? Lo que usted debe saber sobre los 3 tipos de amortizaciónLa compraventa de viviendas logró recuperarse en el primer semestre del año, en comparación con un 2009 para el olvido, en donde los argentinos habían optado –producto de la crisis global– por postergar decisiones de inversión y por guardar dólares en el colchón.
La apuesta de los bancos, en lo que a créditos se refiere, fue acompañando esta evolución del comportamiento social.
Mientras el temor se hacía dueño de la situación, pusieron el foco en incentivar el uso de tarjetas de crédito ofreciendo rebajas o cómodas cuotas para la compra de ropa o electrodomésticos. Una tendencia que sigue y que ahora se amplió a los pasajes aéreos, destinos turísticos e incluso a los 0 km.
No obstante, con un panorama más despejado en comparación con el del año anterior, ahora también se ocupan de darle un mayor espacio a la ampliación y difusión de sus líneas para créditos hipotecarios.
Esto también lo hacen porque ven que los argentinos se vuelcan con mayor énfasis al ladrillo, para protegerse de la inflación y ante un billete verde que casi no se mueve.
Por otro lado, y de acuerdo al informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, las operaciones realizadas desde enero hasta mayo tuvieron una particularidad: fueron realizadas por un monto bastante mayor al del mismo período de 2009.
En efecto, esto es así dado que el monto de escrituración promedio de un departamento de tres ambientes en la Ciudad se ubica en u$s94.000, es decir, un 25% por encima de las cifras registradas hace un año.
Desde el organismo sostuvieron a este medio que también han observado un incremento en la cantidad de transacciones apalancadas con créditos.
“Se advierte una disminución de las operaciones de la primera franja en la que se segmenta el mercado, de valores inferiores a $150.000. Este fenómeno se corresponde con las aspiraciones a adquirir propiedades de más alto valor, producto de la suba en el ingreso promedio de la población y de las mayores posibilidades de uso del crédito hipotecario”, explicaron desde la entidad.
Con signos de mejoría
Tras atravesar en 2009 uno de sus peores años, en lo que va del 2010 esta línea de préstamos ha comenzado a despertarse.
La última información sobre saldos diarios suministrada por el Banco Central, los ubica en $18.500 millones (este valor varía mes a mes, en función de los nuevos créditos menos las cancelaciones).
Lo más relevante es que entre enero y abril las nuevas colocaciones a particulares (no empresas) superaron en un 75% los registros del año anterior, si bien aún se está a mitad de camino para lograr los registros de 2008.
Según Maximiliano Coll, subgerente de Producto del Banco Ciudad, la toma de créditos hipotecarios viene creciendo notablemente. En lo que va del año la entidad logró triplicar las colocaciones en comparación con 2009 y aspiran a duplicar el número actual, de 300 préstamos por mes, cuando termine la campaña de promoción de la línea Ciudad Vivienda.
“Tras la caída de 2009, ahora estamos en 300 otorgamientos mensuales y después de la campaña nos acercaremos al número previo a la crisis, cuando se colocaban 600 préstamos mensuales", explicó el directivo.
En este marco, iProfesional.com realizó un relevamiento sobre las ofertas que proponen los bancos, básicamente aquellas referidas a tasa fija y las cuotas que deben abonarse por cada $100.000 solicitados.
BBVA Francés
La línea, todavía vigente, tiene las siguientes características:
* Compra de vivienda terminada: ofrece hasta $500.000 (u$s128.000) para financiar el 60% de la primera unidad. El plazo máximo de cancelación es de 15 años y por cada $100.000 la cuota mensual es de 1.700 pesos.
* Construcción: otorga hasta $300.000 (u$s77.000) para financiar el 50 por ciento.
Banco Ciudad
Es otro de los bancos que cuenta con una línea activa de préstamos en pesos a tasa fija.
La oferta es a 20 años y se bonifican los últimos tres a todos aquellos que no registren atrasos en el pago.
* Vivienda nueva o usada, construcción y ampliación: ofrece hasta $750.000 (u$s192.000) para financiar el 70% del inmueble (CFT: 21%) a 20 años de plazo. Por cada $100.000 solicitados se debe abonar una cuota de 1.600 pesos.
Banco Hipotecario
El Hipotecario es otra de las entidades que se mantiene activa en la oferta de préstamos. A la línea a 20 años que lanzaron para reemplazar la propuesta de la ANSES, por ahora suspendida, sumaron, recientemente, nuevas cédulas hipotecarias.
¿Qué son las cédulas hipotecarias? Básicamente son títulos destinados al mercado de capitales, que están respaldados por garantías de hipotecas sobre inmuebles y que devuelven interés y capital aportado.
* Quien las adquiere le presta su dinero al banco a cambio de un determinado rendimiento.
* La diferencia entre este instrumento con un plazo fijo -más allá de las garantías- pasa porque es de más largo plazo.
* Es una mezcla entre un depósito a plazo y un título público, dado que ofrece una renta y, a su vez, puede ser negociado en cualquier momento.
Según Luis Ramos, presidente de LJ Ramos, las cédulas son una de las opciones más interesantes que tiene el mercado para ofrecer préstamos a largo plazo que, en su visión, debería ser más explotada.
“Están estructuradas a través de fideicomisos financieros y respaldadas por créditos originados por el Banco Hipotecario con garantía de hipotecas sobre inmuebles. Para determinar la rentabilidad se toma como referencia la tasa Badlar”, explicaron desde la compañía.
Un ejemplo: en el caso de la Serie XII, fueron colocados $273 millones. Quienes suscribieron por un monto mínimo de $20.000, tienen la posibilidad de hacerse de un crédito hipotecario de 10 veces el valor suscripto (para construcción o compra de vivienda), con una tasa preferencial de 15,5% fija, a 20 años de plazo, hasta un monto máximo de $200 mil y sin gastos de originación.
Además de las cédulas, la entidad cuenta con una línea tradicional para el financiamiento de vivienda, a 20 años y tasa fija.
Las características son:
* Compra de vivienda: financia un monto máximo de $300.000, hasta el 70% del valor (CFT 23%). Por cada $100.000 solicitados se debe abonar 1.900 pesos.
Banco Nación
La entidad estatal lanzó recientemente una línea a tasa combinada pero con “tope”, a 20 años.
* Compra de primera vivienda: financia un monto máximo de $450.000, hasta el 80% del valor de la unidad. Por cada $100.000 se deben pagar mensualmente 1.300 pesos.
* El costo financiero total es del 15% para los tres primeros años. A partir del cuarto la tasa pasa a ser variable (Badlar+4,5 puntos), aunque la actualización tiene un techo ya que no puede superar el índice de variación salarial que publica el INDEC.
Banco Macro
En este caso, la entidad ofrece una línea a tasa fija para Plan Sueldo y Jubilados.
* Vivienda única: financia el 100% a 10 años, hasta $200.000 (TNA 15% y CFT 18%). Mientras sube el valor se reduce el porcentaje de financiamiento. Por cada $100.000 solicitados se deben pagar 2.400 pesos.
Santander
La entidad ofrece:
* Compra de vivienda única: financia hasta $500.000, tasa fija a 12 años, para cubrir el 70% del valor de la unidad (TNA 17% y CFT 19%). Por cada $100.000 se deben pagar 1.700 pesos.
La tasa ideal, lejos de la real
Tal como sostienen fuentes del sector financiero, las ofertas de nuevos préstamos son positivas para el mercado, ya que amplían las oportunidades para quienes desean llegar a la primera vivienda o ampliar la que ya se tiene.
Sin embargo, hay algunas consideraciones que los expertos destacan.
La primera tiene que ver con la tasa. Según la Asociación de Empresarios de la Vivienda, para que los créditos se masifiquen y lleguen a todos los sectores, la tasa debería ubicarse en un nivel cercano al 8 por ciento. Una cifra que resulta bastante lejana mientras se sigan registrando niveles de inflación como el actual.
“El tema crédito no avanzará hasta que no haya tasas accesibles, que no superen el 9%, y hasta que el sistema alemán reemplace al francés”, enfatizó el presidente de LJ Ramos.
Claves que usted debe saber
El sistema a adoptado para tomar el préstamo es un tema que pocas veces se pone en debate.
Si bien existen tres válidos, en la Argentina el que funciona casi con exclusividad es el francés.
* Sistema Francés: si bien la cuota es constante en el tiempo, cambia la proporción de intereses y capital que incluye la misma. Durante los primeros años lo que se paga es casi todo interés y sólo se amortiza una pequeña parte del monto solicitado. Con el tiempo dicha proporción se va invirtiendo y recién al final se logra reducir de manera más sustancial el valor del préstamo contraído. De esta manera, cuando se llegó a la mitad del plazo de cancelación, se observa que apenas se amortizó una pequeña parte del crédito.
* Sistema alemán: la amortización de capital es fija. Se pagan más intereses al principio y luego éstos van decreciendo con el paso del tiempo. Al llegar a la mitad del período se habrá pagado la mitad del piso, a diferencia del caso anterior.
* Sistema americano: establece una sola amortización al final del período, en el cual sólo se pagan intereses. Al no haber pagos de capital, los intereses son fijos.
En cuanto a otras mejoras que deberían darse, Ramos señala una relación cuota-ingreso que no supere el 25% y la emisión de más cédulas hipotecarias. “Se van actualizando de acuerdo al salario y es una forma de inversión que tiene la gente”, sostuvo.
Otra observación que realizó Ramos es que se dé la existencia de oferta con tasas diferenciadas según sean para la clase media o para los sectores más bajos. “Es importante que haya escalonamiento de tasas”, destacó.
Por otro lado, otro aspecto que destacan los expertos a la hora de tomar un crédito son los montos que se deben pagar por seguros, especialmente de vida.
El importe, generalmente elevado, incrementa sustancialmente la cuota. Por ello, una recomendación que realiza el directivo es que no se tomen plazos tan largos para así evitar que estos gastos tengan un mayor impacto, ya que las cuotas que deben enfrentarse no tienen tanta variación por extenderse de 15 a 20 años, y sí lo tienen los gastos adicionales.
La última consideración tiene que ver con la precancelación. En general, los bancos prefieren que no se “precancele”. Por eso, cobran una comisión en caso de que el deudor quiera hacerlo.
En este caso hay que tener más recaudos si se trata del sistema francés, ya que no conviene hacerlo al final del período, dado que la proporción de intereses, para ese entonces, será baja.
Guillermina Fossati - © iProfesional.com
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