13-8-2010 - El impulso del sector inmobiliario es “el tema pendiente” para el Gobierno. Este infome revela el mecanismo que la CNV está terminando de ajustar
Un nuevo instrumento financiero, que saldrá al mercado en las próximas semanas, permitirá al pequeño inversor transformar sus ahorros en ladrillos y obtener una renta anual de, al menos, un 10% en dólares.
El novedoso régimen tomará la forma de fideicomiso, en el cual el activo que garantiza la inversión es un proyecto inmobiliario, como por ejemplo un edificio residencial en construcción.
El monto mínimo de ingreso será bajo -se estima alrededor de u$s1.000- de manera de permitir que este tipo de desembolsos no quede limitado a los individuos con alta capacidad de ahorro, que son los que, en la actualidad, movilizan el mercado inmobiliario.
Como forma de hacer más atractiva a esta nueva herramienta, se permitirá la posibilidad de que estos títulos coticen en un mercado secundario, lo cual brindará liquidez a quienes no deseen quedarse con el título “a finish”.
El período de vida de la inversión será, justamente, el tiempo que demore el edificio en ser construido y comercializado, es decir, un promedio de dos años.
El ambicioso proyecto, cuyos detalles están siendo ultimados en la Comisión Nacional de Valores (CNV), será presentado al público en los próximos meses, según confirmaron fuentes oficiales a iProfesional.com.
La iniciativa está absolutamente en línea con el objetivo político del Gobierno, dado que este novedoso instrumento no sólo ayudará a derivar ahorro privado hacia la construcción sino que, además, se complementará con un plan que permita bajar el costo financiero de quienes necesitan tomar un crédito para cambiar su vivienda.
Cómo funcionará el nuevo fondo
“Para el inversor, será un instrumento que puede asimilarse con los fondos de inversión agrícola. Es decir, estará vinculado a un proyecto específico. Y la inversión se respaldará con el terreno y el propio proyecto inmobiliario. No hay una tasa de interés predeterminada, sino que dependerá de cómo se instrumente la comercialización”, indicó Carlos Cansinos, gerente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
De todas formas señaló que, como valor de referencia de mercado, es razonable esperar una rentabilidad en torno al 10% en dólares.
Esta agremiación es una de las impulsoras del proyecto y es la que, precisamente, está debatiendo con los funcionarios del Gobierno los detalles finales sobre cómo esta nueva forma de financiación se vinculará con el mercado de capitales.
Durante el proceso de análisis se tomaron varios modelos como estudio, incluyendo los fideicomisos de consumo, utilizados exitosamente por las cadenas de venta de electrodomésticos.
En estos casos, el activo se conforma de los distintos créditos (cupones de tarjetas) que adquiere la empresa cuando financia las compras de sus clientes. Luego, ese paquete los “securitiza”.
¿Qué significa “securitización”?
Consiste en la transformación de créditos otorgados por una entidad en títulos valores que luego se ofertan entre el público inversor. Estos últimos son, por definición, negociables en un mercado secundario.
Así, dicha entidad puede transformar su cartera de créditos, relativamente ilíquidos -por medio de un vehículo legal- a través de la emisión y colocación en el mercado de capitales de esos títulos valores, respaldados por el propio conjunto de activos que le dieron origen.
De este modo, la entidad logra la obtención de fondos frescos para así otorgar nuevos créditos.
Generalmente, este tipo de instrumentación surge de quienes tienen en su activo una importante cartera de derechos susceptibles de cobro (créditos), instrumentados bajo condiciones homogéneas (similares tasas, plazos, etc.), tales como créditos hipotecarios, prendarios, o cupones de tarjetas de crédito. En este sentido, la securitización de hipotecas es un mecanismo muy desarrollado en varios países.
Adaptación
La posibilidad de adaptar esta modalidad al mercado inmobiliario, utilizando las hipotecas como el título que garantiza la inversión, ya fue analizada por los expertos del mercado de capitales.
De momento se prefirió usar otra alternativa que evitara la deuda como activo.
“Vimos que cuando se trata de adaptar la misma operatoria de fideicomiso al mercado inmobiliario surgen complicaciones, que tienen que ver con la particularidad de las deudas hipotecarias”, puntualizó un funcionario vinculado con el ámbito del mercado de capitales.
“Son plazos más largos, y habría descalces de monedas, porque el inversor va a querer entrar en dólares pero quien paga la hipoteca cobra en pesos. Ante ello, resolvimos que no debía haber un riesgo ligado a la persona que paga la deuda hipotecaria”, agregó.
En cambio, el modelo al que se vio con mejores posibilidades de ser aceptado por el mercado es una derivación de un instrumento actualmente en uso: el fideicomiso al costo.
Se trata de un tipo de fondo privado, en el que un grupo de inversores participa en la financiación de un proyecto inmobiliario desde su inicio.
Cada uno es titular de las unidades de vivienda que finalmente se construyan, y realiza su inversión en el momento de la comercialización.
Es un sistema que, según los empresarios del sector, funciona razonablemente bien pero que encuentra límites para su desarrollo porque no tiene oferta pública ni un mercado secundario.
Pero, por sobre todo, implica que quien ingresa debe entrar con una cantidad mínima como para poder transformarse en titular de un departamento, del cual será formalmente propietario.
En cambio, el nuevo proyecto, al funcionar bajo la figura de un fideicomiso, transforma al inversor no en el dueño de una propiedad determinada sino en el propietario de una cierta cantidad de cuotapartes.
“Esta es una diferencia fundamental, porque le permite al pequeño ahorrista, que quiere invertir en ladrillos, pero no tiene un nivel de ahorro suficiente, poder acceder al mercado de viviendas”, argumentó Cansinos.
El directivo de la Cámara Inmobiliaria ejemplificó con el caso de una cochera, que es la opción más barata para quien quiere canalizar su dinero en algún activo vinculado con el sector.
“Hoy el piso mínimo para quien quiere estar en este mercado es de u$s15.000, mientras que con este nuevo mecanismo se haría accesible para cualquier ahorrista, a partir de un nivel muy bajo, que estimamos en u$s1.000”, afirmó.
Los detalles
Aunque todavía se están puliendo en la CNV los detalles operativos, iProfesional.com pudo saber algunos lineamientos que formarán parte del nuevo instrumento.
Cada fideicomiso será para un proyecto inmobiliario específico, y no para un conjunto de varios emprendimientos.
El activo que garantiza la inversión es el terreno y el propio edificio, y el flujo de ingresos se va produciendo a medida que se comercializan las unidades en construcción.
Obtendrá una nota de riesgo por parte de agencias calificadoras y los títulos serán comercializables en el mercado de capitales.
Los certificados estarán nominados en pesos
Habrá un esquema de amortización de la inversión, a medida que el proyecto inmobiliario logre un nivel de “preventa” antes de terminada la obra. Se estima que el flujo de fuertes ingresos comenzará un año después de iniciada la construcción.
La vida del título será igual al tiempo de desarrollo de la obra. Tras ese lapso, que en promedio se estima en dos años, la inversión podrá ser realizada.
Tal como se enunció, la rentabilidad final rondará un 10% anual en dólares, cifra razonable para los parámetros del mercado local.
Uno de los aspectos en los que se está trabajando es la participación de los bancos en el proyecto, de manera de que puedan aportar su red de sucursales para facilitar la distribución de este formato de inversión al pequeño ahorrista que no está familiarizado con el mercado de acciones y bonos.
Este tema ha sido una de las principales preocupaciones de la CNV , que está tratando de acercar los fondos comunes de inversión mediante acuerdos con entidades financieras que puedan cumplir la función de distribución y promoción, especialmente en el interior del país, donde la oferta de las firmas de gestión de activos es acotada.
Fondo de garantía
Se descarta que, en el ámbito inmobiliario, este nuevo mecanismo genere expectativas muy positivas.
Se espera qu, en la medida en que el mercado se familiarice con este tipo de inversión, podrá cumplirse el doble objetivo de aumentar el ritmo de actividad de la construcción y de bajar el costo financiero para la compra de inmuebles.
El equipo de trabajo que formó la Cámara Inmobiliaria estima que uno de los resultados será el impulso del ladrillo en barrios que no pertenecen al segmento premium, y que actualmente reciben un porcentaje muy bajo de las inversiones.
“Si alguien quisiera hoy hacer un proyecto en Agronomía, por ejemplo, usando el esquema de fideicomiso al costo, le costaría encontrar compradores para esa vivienda. En cambio, con este nuevo instrumento, se tornará todo más fácil, porque la gente ya entrará a una obra que se encuentra avanzada”, resaltó uno de los técnicos que trabajan en el tema.
El otro objetivo, el de bajar la tasa de interés para quien compra una propiedad, resulta un tanto más complejo.
Los técnicos del sector inmobiliario creen que es viable el objetivo de bajar a un dígito la tasa, pero advierten que se necesita de reformas adicionales para reducir el nivel de riesgo asociado a las hipotecas.
Una alternativa que se está barajando es que el comprador de la vivienda no reciba un título hipotecario sino un certificado.
En tanto, el título quedaría en un fondo de garantía hasta que sea completado el pago de la deuda.
De esta forma, estiman, disminuiría mucho el riesgo porque la posibilidad de ejecución ante incumplimiento sería más expeditiva.
“Funcionaría en forma parecida a un leasing, y eso bajaría mucho el costo del crédito. Pero todavía estamos en una etapa de estudio porque faltan detalles sobre los aspectos legales”, puntualizaron desde el equipo técnico.
Más fideicomisos en carpeta
Si bien este proyecto se encuentra en fase avanzada y el Gobierno tiene planes de anunciarlo en breve, no es el único que procura encontrar una solución para canalizar el ahorro privado hacia la construcción de viviendas.
Otro modelo es el que está siendo impulsado desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda.
A diferencia del proyecto antes mencionado, éste sí plantea utilizar las deudas hipotecarias como activo de un fideicomiso.
Fernando Esquerro, presidente de la agremiación, justificó la existencia de este tipo de instrumento: “Hoy la gran necesidad del mercado argentino no es tanto la de financiar al constructor sino la de financiar al comprador, y se necesita una forma de bajar el costo del crédito para la gente de clase media”.
Esta iniciativa consiste en crear un fideicomiso conformado por títulos hipotecarios provenientes de diferentes proyectos.
De esta forma, argumentaron, se disminuye el riesgo por efecto de la diversificación.
El objetivo es interesar tanto a los pequeños ahorristas como a inversores institucionales, y no se descarta la participación de la ANSES en la compra de estos fideicomisos.
“Las hipotecas deben ser por lo menos a 20 años, pero al formarse un fideicomiso con un mercado secundario, el inversor puede entrar y salir cuando quiere”, detalló Esquerro.
Y agregó que las cuotapartes que adquiriría el inversor (y también las hipotecas) estarían nominadas en pesos, pero se indexarían de acuerdo con la variación de los salarios.
El empresario estimó que, mediante un esquema de este tipo, podría llegar a bajarse la tasa de interés hasta un nivel del 6% anual, mientras que el inversor del fideicomiso recibiría un 4% anual, y siempre con el esquema de reajuste por variación salarial.
La iniciativa ya fue presentada al Ministerio de Economía y en breve se hará lo propio ante las autoridades del Banco Central.
Una caída de la tasa de interés en ese rango permitirá que más de un millón de familias pudiera tener acceso al crédito, sostienen en la AEV.
Los autores de este proyecto rechazaron, además, la idea de que la deuda hipotecaria esté asociada a un riesgo alto.
“Quien mire la estadística se dará cuenta que históricamente fue uno de los segmentos con menor mora, incluso en las épocas de crisis. Así que hay que desmitificar ese aspecto. La verdad es que es todo un caso de estudio un país en el que se puede comprar una licuadora en 24 cuotas pero un departamento debe pagarse al contado”, protestó Esquerro.
El directivo consideró que este proyecto no es incompatible con el que está analizando la CNV. De todas formas, admite que la iniciativa de la AEV está en una fase todavía muy temprana de su desarrollo.
Fernando Gutiérrez - © iProfesional.com
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